ここ数日、あるスポーツ関連施設への投資について、シミュレーションを行い、アドバイスを行っています。
一般的に割引率を決定し、た上で、DCF法による評価を行う場合が多いと思うのですが、割引率自体が絶対的なものでなく、特に当該プロジェクトに対する割引率を算出することは不可能なケースが多いと思います。
よって、まず、第一に割引率を決定して評価金額を算出するのではなく、当該プロジェクトへの投資金額とDCF法による評価結果が一致する IRR （投資利回り）を算出して、その投資利回りから 投資すべきか否かを判断する方が適切な場合が多いと思います。
また、将来の収益を予測するについて、主たる影響を与える項目（今回のケースでは施設の稼働率でした＝バリュードライバーと言います）について、どういった数値になるとどういった利回りになるかといったことを一覧表として検討することが現実的です。
これにより この投資であれば、利回りとして最低欲しいと思う利回りを達成するには、例えば稼働率が何％以上かといった具体的な判断を行い易いものに変わるからです。
また、今回検討した投資案件がそうだったのですが、複数のケースを検証したために、休日の設備稼働率次第で投資利回りが大きく影響される（＝この部分の予測の重要性が高い）ことと、予想通りの稼動率であれば、非常に大きな利益を上げられる反面、予想稼働率の80%をきっただけで、大きな赤字となることが判明しました。
このように金額でなく、バリュードライバーを見極め、それ自体の変化毎の利回りを複数のケースで求めて、判断し易く、かつ、リスクを把握して投資は判断された方が一般的なケースにおいてはいいと思います。
このような意思決定方法は非常に有用なので、是非みんなに習得してもらいたいと思っております。もし、興味がありましたら、遠慮なくご連絡ください。電話でご説明もしますし、来社頂けたら簡単な講義ぐらいでしたら当社の会議室で行いますので・・・。
by 山沢
